今日，港龍中國地產(chǎn)公告稱，2025年11月票據(jù)項(xiàng)下發(fā)生違約事件，這意味著公司已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性境外債違約。截至公告日期，2025年11月票據(jù)的本金總額為180，551，641美元。

　　于2025年6月19日，港龍中國地產(chǎn)因未支付利息收到實(shí)益擁有2025年11月票據(jù)本金約161.9百萬美元的主要實(shí)益票據(jù)持有人的通知，該通知宣布2025年11月票據(jù)的本金、溢價(jià)（如有）及應(yīng)付未付利息為立即到期應(yīng)付。

　　實(shí)際上，港龍中國的境內(nèi)債此前也已出現(xiàn)問題。截至2024年12月31日，本金總額約1.92億元的計(jì)息銀行及其他借款尚未按期償還，已觸發(fā)2025年11月票據(jù)的違約事件；若干計(jì)息銀行及其他借款9.32億元變?yōu)轫氁酪髢斶€。

　　流動(dòng)性危機(jī)的深層根源

　　1、財(cái)務(wù)指標(biāo)全面惡化

　　現(xiàn)金枯竭：賬面現(xiàn)金僅2.66億元，而短期債務(wù)達(dá)29.21億元，現(xiàn)金短債比低至0.09，完全喪失償債能力。  

　　資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡：流動(dòng)負(fù)債占比88%（133.51億元），但44.55億元其他應(yīng)收款存在回收風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加劇流動(dòng)性緊張。  

　　業(yè)績崩塌：2024年?duì)I收同比暴跌53%，凈虧損6.58億元（上年盈利1.48億元），銷售回血能力幾近停滯。

　　2、融資渠道全面凍結(jié)  

　　2022年起籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，信托、股權(quán)融資等非主流渠道受阻，再融資能力喪失。  

　　此前美元債多次展期失?。ㄈ?021年13.5%利率債券置換計(jì)劃流產(chǎn)），市場信心徹底瓦解。

　　戰(zhàn)略誤判：激進(jìn)擴(kuò)張埋下隱患

　　1、上市后的盲目擴(kuò)張（2020年）  

　　高杠桿拿地：上市后斥資211.5億元購入21宗地（占當(dāng)年銷售額60%），其中多宗地塊溢價(jià)率超90%（如鹽城地塊溢價(jià)93%），地價(jià)成本遠(yuǎn)超區(qū)域市場水平。  

　　布局失誤：重倉長三角三四線城市（如南通如皋、鹽城），但2021年后這些區(qū)域房價(jià)領(lǐng)跌，去化周期拉長至2年以上。

　　2、行業(yè)周期誤判  

　　擴(kuò)張期恰逢“三道紅線”政策出臺（2020年），融資環(huán)境急劇收緊，但公司仍依賴高成本美元債維持周轉(zhuǎn)。  

　　合作開發(fā)模式導(dǎo)致權(quán)益銷售占比低（2020年土儲(chǔ)翻倍但權(quán)益不足），銷售回款未能有效覆蓋債務(wù)。

　　行業(yè)鏡鑒與未來風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)

　　1、中小房企生存樣本  

　　區(qū)域集中型房企的脆弱性：港龍中國55個(gè)項(xiàng)目中48個(gè)位于長三角，區(qū)域市場下行時(shí)缺乏風(fēng)險(xiǎn)分散能力。  

　　裁員求生無效：員工從2020年1465人裁至2024年300余人（減員80%），仍未能扭轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)坍塌。

　　2、行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)  

　　債務(wù)違約潮蔓延：繼恒大、融創(chuàng)等頭部房企后，中小房企成為新一輪暴雷主力（如2025年綠景中國、港龍相繼違約）。  

　　市場信心進(jìn)一步受挫：違約公告后股價(jià)單日暴跌8%，加劇資本市場對民營房企的避險(xiǎn)情緒。

　　3、政策應(yīng)對與出路  

　　保交付底線：政府監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“保交付”，港龍選擇優(yōu)先保留項(xiàng)目資金反映政策壓力。  

　　重組可能性低：資產(chǎn)質(zhì)量差（三四線項(xiàng)目占比高）、無國資背景支持，戰(zhàn)投引入難度極大，更可能走向資產(chǎn)甩賣或破產(chǎn)清算。

　　總結(jié)：違約事件的警示意義

　　港龍中國地產(chǎn)的違約并非孤立事件，而是中小房企在行業(yè)下行周期中戰(zhàn)略失誤、融資枯竭、流動(dòng)性管理失控的必然結(jié)果。其案例揭示：  

　　擴(kuò)張與杠桿的致命性：在行業(yè)拐點(diǎn)高溢價(jià)囤地，無異于自殺式賭博；  

　　現(xiàn)金流的絕對優(yōu)先性：當(dāng)現(xiàn)金短債比低于0.5時(shí)，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)概率超90%；  

　　區(qū)域型房企的轉(zhuǎn)型困局：過度依賴單一市場，抗周期能力遠(yuǎn)低于全國化房企。  

　　未來1-2年，行業(yè)洗牌將持續(xù)，市場份額加速向保利、華潤等國資房企集中，中小民營房企或?qū)⑴客顺鰵v史舞臺。

　?。ㄗⅲ罕疚慕Y(jié)合AI工具生成，不構(gòu)成投資建議。市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎）