7月25日，成都市金牛區(qū)保利兩河森林小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)辦公室內(nèi)人頭攢動(dòng)，不少業(yè)主排隊(duì)登記信息，等待領(lǐng)取一筆特殊的“紅包”。

不久前，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布通知，決定向全體業(yè)主返還累計(jì)7年半的物業(yè)費(fèi)結(jié)余941.9萬(wàn)元。這筆資金來(lái)自小區(qū)自2017年交房至2024年底的物業(yè)費(fèi)滾動(dòng)結(jié)余，是成都近年來(lái)規(guī)模較大的業(yè)主集體收益返還案例之一。物業(yè)費(fèi)為何還有結(jié)余？川觀新聞?dòng)浾邅?lái)到該小區(qū)實(shí)地探訪。

940余萬(wàn)元結(jié)余款從何而來(lái)？

“這筆錢不是‘意外之財(cái)’，而是業(yè)主應(yīng)得的共有收益。”該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人趙高偉介紹，941.9萬(wàn)元的結(jié)余款源于小區(qū)物業(yè)費(fèi)未使用完的部分，這筆資金此前由物業(yè)代持，其歸屬本就為全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)過(guò)與物業(yè)公司多番協(xié)商溝通，最終推動(dòng)返還方案落地。

目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，主要有“包干制”和“酬金制”兩種。保利兩河森林小區(qū)采取的就是“酬金制”。根據(jù)該模式，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，年度結(jié)余則滾動(dòng)計(jì)入下一年度。

而“包干制”則是業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)，因此不存在結(jié)余這一情況。

據(jù)介紹，自2017年交房后，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)年收入接近1000萬(wàn)元。由于初期入住率不高，物資消耗較少和人員配置成本相對(duì)較低，同時(shí)，資金管控策略得當(dāng)，歷年累計(jì)形成了這筆結(jié)余。

結(jié)余年年有，為何現(xiàn)在發(fā)？記者采訪了解到，成都推行的“雙曬”制度（曬收支、曬服務(wù)）是資金透明化的關(guān)鍵。該制度專為解決物業(yè)服務(wù)信息不對(duì)稱、收費(fèi)不公開、質(zhì)價(jià)不符等問題而設(shè)。業(yè)委會(huì)正是憑借“雙曬”的支撐，要求物業(yè)全面公開收支明細(xì)，并逐項(xiàng)核對(duì)歷年賬目，最終鎖定了這筆高達(dá)941.9萬(wàn)元的結(jié)余資金。

物業(yè)費(fèi)是否定價(jià)過(guò)高？

“物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是否過(guò)高？”面對(duì)記者的提問，趙高偉直言這是小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的矛盾核心。

“業(yè)主普遍認(rèn)為費(fèi)用與服務(wù)不匹配?！壁w高偉舉例，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)分為三檔，6元/平方米、5.5元/平方米和3.5元/平方米，對(duì)應(yīng)不同業(yè)態(tài)，而部分業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于周邊小區(qū)，但公共區(qū)域維護(hù)、安保巡邏等服務(wù)質(zhì)量卻未能匹配價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。

價(jià)格是如何確定的？趙高偉介紹，這一定價(jià)源于開發(fā)商前期招投標(biāo)結(jié)果，而當(dāng)時(shí)成都對(duì)前期物業(yè)收費(fèi)尚未實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，酬金制也無(wú)需備案，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的定價(jià)缺乏監(jiān)管。

為此，業(yè)委會(huì)自成立以來(lái)便與物業(yè)展開多輪談判，要求降低費(fèi)率并重新簽訂合同。“我們計(jì)劃在今年8—9月完成合同談判或公開招聘新物業(yè)，目前已啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)表決流程?！壁w高偉介紹，下一步將推動(dòng)新物業(yè)合同簽訂，力爭(zhēng)將物業(yè)費(fèi)調(diào)整至“合理區(qū)間”。

兼職團(tuán)隊(duì)零薪酬運(yùn)作

在現(xiàn)場(chǎng)，記者見到了前來(lái)登記的業(yè)主趙偉棟，此次返還物業(yè)費(fèi)他將獲得9000余元，“以前根本不知道物業(yè)費(fèi)有結(jié)余，更沒想過(guò)能拿回來(lái)?！壁w偉棟感慨道，業(yè)委會(huì)幫我們把“糊涂賬”算清了，這種透明化管理讓大家住得更安心。

在這場(chǎng)“資金保衛(wèi)戰(zhàn)”中，業(yè)委會(huì)的角色尤為關(guān)鍵。這支由在職人員和退休居民組成的兼職團(tuán)隊(duì)，沒有領(lǐng)取一分錢津貼，卻承擔(dān)了政策研究、賬目核對(duì)、業(yè)主溝通等大量工作。趙高偉笑稱，團(tuán)隊(duì)成員放棄了不少個(gè)人時(shí)間，但看到小區(qū)面貌改善、業(yè)主滿意度提升，“一切都值了”。

而此次返還事件并非孤例。記者了解到，重慶、武漢、西安等城市近年均出現(xiàn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整或結(jié)余返還案例。

目前，保利兩河森林小區(qū)已有超過(guò)半數(shù)的業(yè)主完成返還登記，資金將通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬陸續(xù)到賬。趙高偉說(shuō)：“我們希望把經(jīng)驗(yàn)分享給更多小區(qū)，讓業(yè)主權(quán)益保障不再是‘少數(shù)人的戰(zhàn)斗’?！?/p>

（原標(biāo)題為《沒花完的物業(yè)費(fèi)還能返還？成都一小區(qū)返還結(jié)余物業(yè)費(fèi)940余萬(wàn)元》）