消費(fèi)類REITs持續(xù)“領(lǐng)跑”

券商自營(yíng)資金加速布局

◎記者 聶林浩

今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，在披露二季報(bào)的66只產(chǎn)品中，超八成實(shí)現(xiàn)季度盈利。其中，消費(fèi)類資產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)尤為突出，而部分物流倉(cāng)儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)普遍面臨經(jīng)營(yíng)壓力。在二級(jí)市場(chǎng)上，今年以來(lái)公募REITs整體表現(xiàn)較為亮眼，機(jī)構(gòu)配置熱情持續(xù)高漲，券商自營(yíng)資金成為重要的配置力量。

近日，66只公募REITs二季報(bào)相繼出爐。Wind數(shù)據(jù)顯示，56只公募REITs在二季度實(shí)現(xiàn)盈利，占比約85%。其中，有24只產(chǎn)品凈利潤(rùn)超1000萬(wàn)元。平安寧波交投REIT表現(xiàn)最為亮眼，單季度凈利潤(rùn)達(dá)1.13億元，也是全市場(chǎng)唯一一只凈利潤(rùn)超過(guò)1億元的產(chǎn)品；國(guó)家電投新能源REIT、鵬華REIT、平安廣州廣河REIT、中航京能光伏REIT同期凈利潤(rùn)均超3000萬(wàn)元。報(bào)告期收入方面，有13只產(chǎn)品二季度收入超1億元。

倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)類型REITs的業(yè)績(jī)不理想，在二季度凈利潤(rùn)虧損的10只產(chǎn)品中，這兩種類型的產(chǎn)品占據(jù)一半，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT虧損1822.36萬(wàn)元，排名末位。

近期深交所網(wǎng)站披露了部分深市公募REITs上半年主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公告，消費(fèi)類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)延續(xù)穩(wěn)定性。以華夏商業(yè)REIT為例，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為成都大悅城，今年上半年各月末時(shí)點(diǎn)出租率均在97%以上，截至6月末出租率為98.44%，維持在高位。易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT 6月末出租率為93.55%，較1月末提高5.88個(gè)百分點(diǎn)。

物流倉(cāng)儲(chǔ)與產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上則有所承壓。如紅土創(chuàng)新REIT、華夏和達(dá)高科REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等，在上半年主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公告中均表示，受多方因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的出租率、租金單價(jià)均承受了不同程度的經(jīng)營(yíng)壓力。

公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況在二級(jí)市場(chǎng)上也有所體現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT今年以來(lái)分別上漲44.91%、39.74%和36.77%，漲幅在全市場(chǎng)中名列前茅。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華夏和達(dá)高科REIT同期漲幅僅5.14%、2.48%，表現(xiàn)較為落后。

盡管市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的結(jié)構(gòu)性分化，不過(guò)從整體來(lái)看，公募REITs今年以來(lái)仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，中證REITs全收益指數(shù)同期漲幅達(dá)12.34%，顯著跑贏滬深主要指數(shù)。尤其是在“打新”上，公募REITs獲得機(jī)構(gòu)資金的熱烈追捧，其中以券商最為顯著。

以7月25日上市的創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT為例，該基金上市首日漲幅超25%。相關(guān)公告顯示，其網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例僅為0.7755%，其中券商自營(yíng)賬戶超40個(gè)。在戰(zhàn)略投資者中，中信建投證券作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)提前鎖定了1.63%的基金份額。

在近期成立的南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方REIT中，均是除原始權(quán)益人外最大的戰(zhàn)略投資方，持有基金份額比例分別為2.99%和1.69%。此外，中信建投證券、證券、銀河證券等券商均持有較高的份額比例。

華泰證券研究報(bào)告顯示，券商自營(yíng)資金憑借負(fù)債端的穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)，其交易較為靈活，追求絕對(duì)收益，在公募REITs一二級(jí)市場(chǎng)均參與較多。從公募REITs 2024年年報(bào)來(lái)看，持有人集中度提高，機(jī)構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。其中，券商自營(yíng)活躍性顯著提升，對(duì)各類資產(chǎn)全面增配，尤其是對(duì)于消費(fèi)、市政環(huán)保、高速公路增持較多。