界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

上海六批次也是年內(nèi)最熱門土拍正式拉開序幕。

7月24日-25日，上海開啟今年第6批次集中土拍，8宗地塊總起價(jià)236.7億元，分別分布于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、虹口區(qū)、閔行區(qū)、奉賢區(qū)、普陀區(qū)及青浦區(qū)，總用地面積350畝，總建筑面積52.3萬平方米。

24日土拍開啟上半場(chǎng)競(jìng)賽，11家央國企圍獵5宗宅地，最終4宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)出讓，共收金185.3億元，平均溢價(jià)率13%。

其中，央企中海是今日最大贏家，斥資近119億元連獲兩宗熱門地塊。此外，安徽國資房企安徽高速也血拼到地塊中止價(jià)，溢價(jià)30%拿下閔行莘莊地塊。

“從競(jìng)拍情況看，閔行區(qū)莘莊地塊熱度最高，靜安區(qū)東斯文里地塊、奉賢區(qū)奉賢新城地塊、普陀區(qū)真如多用途組團(tuán)用地保持一定熱度，青浦區(qū)青浦新城多用途組團(tuán)用地底價(jià)成交?！?/p>

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，上海憑借龐大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的資源和人才儲(chǔ)備，持續(xù)保持著較強(qiáng)的房地產(chǎn)投資吸引力，房企積極將區(qū)位條件優(yōu)越的高品質(zhì)地塊收入囊中，既增加了自身的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，有利于自身經(jīng)營，又可向市場(chǎng)持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品。

7月25日，還有另外3宗熱門地塊開拍，看點(diǎn)更足，預(yù)計(jì)會(huì)上演一場(chǎng)激烈的土拍大戰(zhàn)。

央企中海強(qiáng)勢(shì)出擊，119億連下兩城

24日上午，3宗地塊被擺上拍賣桌，中海完勝。

靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊最受關(guān)注。這是東斯文里片區(qū)首幅住宅用地，今年4月，053-b-1地塊由100米限高的商辦用地調(diào)整為150米限高的住宅+商業(yè)綜合用地，并在6月份明確，將053b街坊開發(fā)地塊主導(dǎo)功能由商辦為主調(diào)整為住宅為主。

出讓信息顯示，該地塊土地出讓面積16809.38平方米，規(guī)劃建筑面積59337.11平方米（其中住宅79%，商業(yè)21%），容積率3.53，地上建筑限高150米，順德路沿街建筑限高12米，石門二路沿街建筑高度按照現(xiàn)狀建筑高度控制；地塊起始價(jià)48.71億元，起始樓面價(jià)82098元/平方米。

根據(jù)土地出讓要求，商業(yè)物業(yè)須100%自持；配建社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施3500平方米（計(jì)容）。無配建保障性租賃住房要求、無配建高端人才房要求、無中小套型要求，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于7000元/平方米（集采價(jià)）。

地塊共吸引了招商蛇口&象嶼地產(chǎn)、中海、保利發(fā)展、華潤置地四家競(jìng)買人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過34輪競(jìng)價(jià)，最終由中海以總價(jià)53.63億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)90390元/平方米，溢價(jià)率10.10%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向界面新聞表示，該地塊雖吸引4家競(jìng)買人參拍，但主要爭(zhēng)奪集中在招商聯(lián)合體和中海之間，另外兩家報(bào)價(jià)都很少。中海雖然報(bào)價(jià)上保持強(qiáng)勢(shì)，應(yīng)價(jià)速度快，但最后結(jié)果來看，溢價(jià)率并不算高。

“畢竟技術(shù)上考慮到風(fēng)貌，裝修標(biāo)準(zhǔn)在7000元/平方米以上，還要有部分商業(yè)開發(fā)的要求，建設(shè)成本并不低，以及未來潛在的諸多豪宅供應(yīng)，說明房企還是保持一份理性。”盧文曦指出。

對(duì)于中海而言，今年還未在上海土拍中有斬獲，如果速度較快，可以搶在今年底入市一批房源，對(duì)完成今年的營銷任務(wù)會(huì)有幫助。

上午同步競(jìng)拍的還有普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊，中海依然在列，與上海城建展開激烈爭(zhēng)奪。

該地塊由1宗宅地和1宗商服地塊組成，總土地出讓面積47199.11平方米，總規(guī)劃建筑面積110925.6平方米，總起始價(jià)57.15億元，起始綜合樓面價(jià)51521元/平方米。

最終，中海以總價(jià)65.25億元競(jìng)得普陀地塊，成交綜合樓面價(jià)58823元/平方米，溢價(jià)率14.17%。至此，中海在一個(gè)上午就斥資118.88億元拿下兩宗地塊。

業(yè)內(nèi)分析，這兩宗地塊成交的溢價(jià)率都不算高，中海的拿地代價(jià)并不大，主要原因在于兩幅地塊均非純宅地，都需要配建一部分商業(yè)，這也是土地競(jìng)爭(zhēng)并不激烈的因素。

這是上海今年出讓地塊數(shù)量最多、品質(zhì)最優(yōu)、貨值最高的一場(chǎng)土拍，拿到了兩塊地的中海還要乘勝追擊，在下午競(jìng)拍的閔行莘莊地塊中，中海也多次舉牌競(jìng)價(jià)，但最終未能將地塊收入囊中。

地方國資房企兇猛，高溢價(jià)奪地

在這一輪土拍中，廈門國資房企和安徽國資房企的拿地意愿十分強(qiáng)烈。

24日上午推出的另一宗地塊為青浦新城多用途組團(tuán)用地，是由3幅住宅用地、2幅商業(yè)用地組成，總土地出讓面積70377.23平方米，總規(guī)劃建筑面積147059.45平方米，總起始價(jià)21.948億元，起始綜合樓面價(jià)14925元/平方米。

最終競(jìng)得者是來自廈門的聯(lián)發(fā)集團(tuán)，聯(lián)發(fā)&中建三局以底價(jià)21.948億元競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)14925元/平方米，溢價(jià)率0%。

這是聯(lián)發(fā)集團(tuán)今年在上海拿到的第二宗地塊。今年6月20日，聯(lián)發(fā)還以21.004億元的總價(jià)拿下浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊，溢價(jià)率高達(dá)41.68%，成交樓板價(jià)33957元/平方米。

在此之前，聯(lián)發(fā)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴界面新聞，高溢價(jià)拿地沒問題，主要是看產(chǎn)品是否有利潤，只要賬算得過來，可以通過產(chǎn)品的價(jià)值打造將價(jià)格賣上去。對(duì)于聯(lián)發(fā)而言，雖然目前拿地沒有很迫切，但也有拿地的要求，“行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪調(diào)整，企業(yè)肯定要拿地，拿地也是要賺錢。”

24日下午共推出兩宗地塊，一宗位于閔行莘莊，一宗位于奉賢新城。

其中，閔行區(qū)莘莊社區(qū)02單元06-05地塊將今日土拍熱度進(jìn)一步推高。該地塊共吸引了安徽高速、中海、象嶼、保利發(fā)展共四家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過78輪競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)36.887億元，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率40%，2家競(jìng)買人退出，2家競(jìng)買人進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)，并在競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)環(huán)節(jié)決出勝負(fù)。

該地塊的土地出讓面積26232.04平方米，規(guī)劃建筑面積65580.1平方米，容積率2.5，建筑限高60米，起始價(jià)28.38億元，起始樓面價(jià)43268元/平方米。

出讓文件顯示，此次出讓的地塊須配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施300平方米；無配建保障性租賃住房要求；無配建高端人才住房要求；中小套型比例30%，計(jì)19674.03平方米以上。

在競(jìng)拍環(huán)節(jié)，最初是中海和象嶼地產(chǎn)兩家房企展開競(jìng)價(jià)，從第65輪開始，現(xiàn)場(chǎng)又屬于安徽國資房企安徽高速和廈門國資房企象嶼地產(chǎn)的較量，中海休戰(zhàn)。直到競(jìng)價(jià)到第78輪，進(jìn)入中止價(jià)，保利發(fā)展也沒有出價(jià)。

最終，安徽高速得勝，以總價(jià)36.887億元+商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米（集采價(jià)）+公共服務(wù)設(shè)施2650平方米斬獲地塊，折合成交樓面價(jià)56247元/平方米，溢價(jià)率30%。

實(shí)際上，安徽高速雖然前期未積極競(jìng)價(jià)，但對(duì)該地塊是勢(shì)在必得。閔行是其熟悉的區(qū)域，位于春申板塊的安高·申隴院完成四開四捷，多次登上上海樓盤排行榜，也讓安徽高速在此有了更大信心布局。

奉新新城的低密地塊也意料之中高溢價(jià)出讓。

此次出讓的奉賢區(qū)奉賢新城04單元14-04地塊，土地出讓面積25690.6平方米，規(guī)劃建筑面積30828.72平方米，容積率1.2，建筑限高40m，起始價(jià)6.78億元，起始樓面價(jià)22000元/平方米。

該地塊吸引來國貿(mào)&象嶼、奉賢新城&奉發(fā)兩位競(jìng)買人競(jìng)拍。這次贏家終于輪到了廈門國資房企，國貿(mào)&象嶼以總價(jià)7.58億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)24595元/平方米，溢價(jià)率11.8%。

至此，24日推出的5宗地塊均順利完成出讓，共收金185.3億元。

上半場(chǎng)完結(jié)，下半場(chǎng)土拍會(huì)有更多看點(diǎn)。據(jù)界面新聞了解，25日開拍的是徐匯、浦東唐鎮(zhèn)、虹口北外灘3幅重磅地塊，預(yù)計(jì)熱度更高。

如浦東唐鎮(zhèn)地塊將迎來保利、綠城、中海、安徽高速、招商蛇口&港中旅、華潤&越秀、國貿(mào)等房企參拍；虹口北外灘地塊將迎來綠城、保利、招商蛇口&南通瑞城、中海、華潤&越秀、金茂以及北京國企金隅地產(chǎn)參拍。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，按此熱度，這兩宗地塊都有可能拍出區(qū)域/板塊新“地王”。

而徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊，位于徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，好地網(wǎng)研究員孫航海表示，該地塊即使底價(jià)成交，163639元/平方米的樓板價(jià)也已經(jīng)創(chuàng)上海全市以及全國涉宅地新高。據(jù)界面新聞了解，該地塊將迎來徐房&招商蛇口、中海兩位競(jìng)買人參拍。

這三宗重磅地塊最終花落誰家，25日見分曉。