炒股就看，權(quán)威，專業(yè)，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！

　　雪濤宏觀筆記

　　老二手房類似“紅利股”，次新房類似“高估值價(jià)值股”，老現(xiàn)房類似“偽成長股”，壓力最大，新好房類似“成長股”，是推動(dòng)新房價(jià)格回升的主要力量。

　　文：國金宏觀宋雪濤/聯(lián)系人張馨月

　　當(dāng)前中國人均住房面積已超過40平方米，與發(fā)達(dá)國家相當(dāng)，房地產(chǎn)的功能不再僅僅是滿足居民基本居住需求，還帶有改善性目的，從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變，房子的估值邏輯也在發(fā)生變化。

　　一、大多數(shù)房產(chǎn)終將成為“價(jià)值股”

　　隨著市場的逐步成熟與穩(wěn)定，大部分房產(chǎn)會(huì)逐漸演變?yōu)椤皟r(jià)值股”，穩(wěn)定、低估值且有一定的租金回報(bào)率。少數(shù)優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，憑借其獨(dú)特的品質(zhì)，可能暫時(shí)成為“成長股”，但這類房產(chǎn)終究是少數(shù)。

　　租售比是房產(chǎn)的PE，租金是房產(chǎn)的EPS，租售比（租金回報(bào)率）決定了房產(chǎn)作為投資品的性價(jià)比。

　　目前百城租金回報(bào)率在2.3%-2.4%，從投資角度看，租金回報(bào)率的合理區(qū)間應(yīng)該在國債利率（~1.6%）和A股股息率（~3.6%）之間。

　　對(duì)于投資者而言，理財(cái)收益率持續(xù)下降、股票需要一定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，如果租金回報(bào)率達(dá)到2.6%甚至更高，持有房產(chǎn)的吸引力將顯著提升。

　　站在微觀層面，成都、杭州的“老破小”，雖然房屋老舊，但出租率較好，當(dāng)租金回報(bào)率達(dá)到3%以上時(shí)，投資客開始出現(xiàn)。

　　租金的穩(wěn)定性也很重要，如果租金（代表EPS）繼續(xù)下跌，即使代表估值的租金回報(bào)率已處于合理區(qū)間，房地產(chǎn)對(duì)投資者而言依然缺乏吸引力。

　　目前百城住宅租金價(jià)格環(huán)比跌幅有所收窄，5月上海、廣州住宅租金環(huán)比回升，北京、深圳環(huán)比回落；30個(gè)二線城市中，住宅租金環(huán)比上漲、持平和下跌的城市分別為16個(gè)、1個(gè)和13個(gè)；成都、天津、武漢、烏魯木齊的租金比較堅(jiān)挺。

　　二、四類房產(chǎn)，四種股票

　　房地產(chǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)化的商品市場，不同房產(chǎn)具有不同屬性，比如剛需、改善、學(xué)區(qū)、投資、地段、稀缺戶型等等，不同屬性的房產(chǎn)類似于不同風(fēng)格的股票。如何對(duì)不同房子分類而估，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場是否調(diào)整充分，具有重要意義。

　　我們把二手房分為老二手房（比如老破?。┖托露址浚ū热绱涡路浚?，新房分為老現(xiàn)房（比如去化率比較低的現(xiàn)房）和新好房（比如第四代住宅）。用股票類比，這四類房子對(duì)應(yīng)了四種股票。

　　（1）老二手房類似“紅利股”，租金回報(bào)率較高，類似“高股息”。二線城市部分老二手房的租金回報(bào)率可達(dá)3%以上，例如成都武侯區(qū)租金回報(bào)率高于4%的小區(qū)有34個(gè)，高于3%的小區(qū)超過130個(gè)。

　　一線城市如北京、上海的部分老二手房，也能達(dá)到2.5%甚至更高的水平，上海世博、彭浦等板塊的租金回報(bào)率甚至接近3%。

　　（2）次新房類似“高估值價(jià)值股”，入市時(shí)間通常在五年以內(nèi)。過去住房供給主要滿足“有的住”，開發(fā)商的商業(yè)模式也以高周轉(zhuǎn)、快速回款拿地、簡單復(fù)制案例為主，滿足“住的好”的優(yōu)質(zhì)供給不足，導(dǎo)致次新房的估值未充分消化。

　　它們既無法與老二手房拼價(jià)格，又無法與新房拼質(zhì)量。以上海為例，目前5年以內(nèi)的次新房租金回報(bào)率最低，僅為1.4%左右，5年以上的住房租金回報(bào)率則普遍超過1.6%。

　　從掛牌量看，次新房的供給有待消化，價(jià)格仍有調(diào)整空間。5月百城次新房新增掛牌量同比增長22.4%，較去年9月增加5.3%，5年以上二手房掛牌量同比增長3.8%，較去年9月下降6.4%。

　　從全國范圍看，5月百城二手房掛牌量271.8萬套，同比增長15.8%，環(huán)比增長1%，同環(huán)比漲幅較4月收窄。其中，一線城市5月新增掛牌較4月基本持平，新一線和三四線城市新增掛牌環(huán)比小幅回落，二線城市新增掛牌延續(xù)回升態(tài)勢。

　　（3）老現(xiàn)房類似“偽成長股”，主要是過去幾年已建成但未銷售的房子。目前全國狹義住房庫存去化周期約為22個(gè)月，超過18個(gè)月的警戒線。這類房子既缺乏“第四代住宅”和滿足住建部最新《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的好房子的優(yōu)質(zhì)特性，又無法像二手房那樣靈活調(diào)整價(jià)格，去化率偏低，是當(dāng)前市場壓力最大的部分。

　　以廣州為例，新房市場分化明顯，一部分新好房的去化較好，新推項(xiàng)目去化率可達(dá)到40%，但老現(xiàn)房去化困難。受之拖累，廣州新房的整體去化率僅有23%左右。

　　（4）新好房（新一代好房子）類似“成長股”，比如一些得房率超過100%的“第四代住宅”在一二線城市開始出現(xiàn)，項(xiàng)目去化情況普遍較好，豪宅市場再次出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。

　　上海5月出現(xiàn)了9個(gè)“日光盤”項(xiàng)目，成都5月新好房去化率達(dá)到100%，深圳5月核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率達(dá)到80%，而深圳非核心區(qū)域的項(xiàng)目去化率普遍低于50%。受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，5月百城新建住宅均價(jià)的同環(huán)比分別上漲2.6%、0.3%，其中上海以1.5%的環(huán)比漲幅位居首位。

　　得益于優(yōu)質(zhì)的供給品質(zhì)，市場對(duì)新好房的高估值容忍度較高，是當(dāng)前推動(dòng)新房價(jià)格回升的主要力量。這也反映出新房市場面臨“結(jié)構(gòu)性過?！钡膯栴}，即普通住宅供給過剩，優(yōu)質(zhì)住宅供給不足。在新好房受追捧、老現(xiàn)房無人問津的情況下，滯銷的老現(xiàn)房只能通過降價(jià)去庫存。

　　三、結(jié)論

　　無論是新房和二手房之間的分化，還是不同能級(jí)城市之間的分化，都表明房地產(chǎn)市場接近底部但尚未見底。

　　今年以來，土拍市場也顯示出分化。一季度300城土地拍賣總價(jià)同比增長26.5%，一線城市增長47%，二線城市增長34%，三四線城市增長5%，杭州、上海住宅用地平均溢價(jià)率分別達(dá)43%、28%，成都、蘇州平均溢價(jià)率均超過20%。核心城市的核心板塊土地市場恢復(fù)，溢價(jià)率回升，但整體來看尚未見底。

　　此外，現(xiàn)房銷售也成為近期的熱門話題?，F(xiàn)房銷售意味著房企去經(jīng)營杠桿，在房地產(chǎn)市場真正止跌回穩(wěn)、確認(rèn)進(jìn)入底部右側(cè)之前，全面的現(xiàn)房銷售政策大概率不會(huì)出臺(tái)。當(dāng)然，如果某些城市認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已經(jīng)見底，庫存去化完成，開發(fā)商的庫存壓力較小，能夠進(jìn)入良性循環(huán)，這些城市可能會(huì)率先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　租金價(jià)格超預(yù)期回落，二手房掛牌量增幅超預(yù)期，現(xiàn)房銷售政策落地節(jié)奏超預(yù)期

新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。