7月熱點(diǎn)城市土拍熱度不減，各地新地王頻現(xiàn)，與此同時(shí)，住宅價(jià)格仍呈現(xiàn)分化行情，新房受核心城市優(yōu)質(zhì)供給價(jià)格微漲，二手房則普遍“以價(jià)換量”。土地市場的火熱態(tài)勢能否推動(dòng)樓市復(fù)蘇也成為當(dāng)前市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

土地市場火爆：各地頻繁誕生新地王

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，多宗地塊刷新單價(jià)地王。

7月，上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的一宗核心地塊以20萬元/平方米的成交樓面價(jià)刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄；蘇州園區(qū)雙湖地塊經(jīng)過49輪競價(jià)，以6.52萬元/平方米登頂江蘇省住宅用地單價(jià)地王；深圳前海桂灣宅地則以樓面價(jià)84180元/平方米刷新深圳單價(jià)地王……中指研究院8月1日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1-7月，全國TOP100企業(yè)拿地總額5783億元，同比增長34.3%，300城住宅用地出讓金同比增長25%。

“當(dāng)下熱點(diǎn)城市土拍熱是房企追求‘確定性’的直接體現(xiàn)?！?8安居客研究院院長張波表示，今年以來的高溢價(jià)地塊，無一例外都體現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)板塊，這些地塊不但處于一二線熱點(diǎn)城市，更重要的是多位于產(chǎn)業(yè)人口密集區(qū)域，開發(fā)商預(yù)期未來入市后，在合理利潤水平下，去化難度小，更充分說明房企更傾向于在確定性高的區(qū)域布局。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，房企是“結(jié)構(gòu)性看多”，TOP10城市前七月宅地出讓金占全國比重達(dá)52%。今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精準(zhǔn)投資”策略，聚焦確定性高的城市及板塊，但其余大多數(shù)城市土拍相對平淡。

在業(yè)內(nèi)看來，專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地政策在各地加快推進(jìn)，通過政府回購閑置土地再出讓，緩解了部分房企資金壓力，也推動(dòng)國企成為土拍主力。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。舉例來說，招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前十；建發(fā)在杭州、北京、蘇州和成都四個(gè)城市拿地金額進(jìn)入前十，頭部企業(yè)聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉。濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；興耀房產(chǎn)集團(tuán)在杭州、大華集團(tuán)在上海增加土地儲(chǔ)備；嘉禾興地產(chǎn)進(jìn)入成都拿地金額前十。

土地市場火爆能否推動(dòng)樓市復(fù)蘇？

多城刷新地價(jià)紀(jì)錄的同時(shí)，住宅價(jià)格分化行情仍在延續(xù)。

從住宅價(jià)格來看，新房、二手房走勢呈現(xiàn)差異。中指研究院報(bào)告顯示，7月，部分核心城市繼續(xù)推出優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目，帶動(dòng)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性上漲。但二手住宅“以價(jià)換量”仍是市場主流，7月百城二手房價(jià)格環(huán)比跌幅略有擴(kuò)大，市場短期仍面臨一定壓力。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%。全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，跌幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，而同比則顯示下跌7.32%。

“7月是市場傳統(tǒng)淡季，市場活躍度出現(xiàn)季節(jié)性回落，同時(shí)在當(dāng)前二手房掛牌量持續(xù)較高背景下，各城市‘以價(jià)換量‘現(xiàn)象普遍存在。新房價(jià)格保持微漲主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，近幾年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)加快，從而帶動(dòng)市場上區(qū)位優(yōu)、品質(zhì)好的改善型樓盤供應(yīng)有所增加，這些優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目受到市場認(rèn)可，帶動(dòng)需求釋放，同時(shí)也拉動(dòng)新房價(jià)格結(jié)構(gòu)性微漲?！辈芫Ьдf。

張波表示，從今年熱銷的新房來看，一部分是熱點(diǎn)城市的核心地段產(chǎn)品，尤其是中高端改善項(xiàng)目，另一部分則是當(dāng)下“好房子”的代表，新房產(chǎn)品迭代加速，低密、智能化、高得房率成為主流賣點(diǎn)，尤其是符合“好房子” 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目與二手房形成代際差異，引發(fā)市場的高關(guān)注度。

隨著土拍熱度延續(xù)，市場信心能否進(jìn)一步傳導(dǎo)至購房者？在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下房企在部分地區(qū)拿地信心恢復(fù)，更多是結(jié)構(gòu)性現(xiàn)象，而非普遍現(xiàn)象，購房者信心重建需依賴經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策協(xié)同與市場出清的共同作用。核心城市核心區(qū)新房目前已經(jīng)走出了穩(wěn)定行情，未來市場將更注重“質(zhì)”的提升而非“量”的增長，市場分化還將持續(xù)存在。